売却時に利用したい特例について

 

マイホームの売却を考えていらっしゃる方、

売却時に適用を受けられる3,000万円特別控除についてご存知でしょうか。

 

3,000万円の特別控除とは…？

 

そもそも3,000万円の特別控除とはいったいどのようなものなのでしょうか。

 

近年、不動産の相場の上昇に伴い、

物件やエリアによっては購入時よりも高く物件が売れるなんてケースも多く見られるようになってきました。

 

お持ちの不動産が購入時よりも高く売れるととても嬉しいですよね。

 

しかしながらこのように物件を売った際に譲渡益が出てしまうと、

その利益に応じて譲渡取得税とも呼ばれる税金を支払わなくてはいけません。

 

 

一般的に、

譲渡価格(売却価格)から、

物件購入時の物件購入資金や仲介手数料、購入時にかかる税金などの取得費、

売却にかかった仲介手数料や税金、建物解体費などの譲渡費用を、

差し引いた金額が課税対象となります。

 

しかしながら、この特例を利用する事で、

所有期間の長短に関係なく、

この課税対象金額を最高3,000万円まで控除できるというものです。

 

もし課税対象金額が3,000万円以上であった場合は、

3,000万円を超える部分が課税対象となるため、

節税が可能となります。

 

 

なおこの3,000万円の特別控除を受けるためには、

いくつかの適用要件を満たす必要がございます。

 

特例の適用を受ける為の要件

 

①自分が住んでいる物件、若しくは以前に住んでいた物件の場合には住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに物件を売ること。

 

※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(1)その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2)家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

②マイホームを売った年の前年および前々年にこの特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

③マイホームを売った年とその前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

 

④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

⑤災害により家屋が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。

 

⑥売主と買主が、親子や夫婦などの関係でないこと。

 

上記6つの要件を満たす際は、特例の適用が可能です。

 

しかしながらご自身が所有されている物件でも、

下記のような物件に該当する場合は適用は出来ません。

 

※適用が出来ない物件

 

①この特例を受ける事だけを目標として入居したと認められる家屋

 

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

 

③別荘など、主として趣味や娯楽または保養の為に所有する家屋

 

 

 

3,000万円特別控除を利用する際に注意したいポイント

 

3,000万円の特別控除は他に併用が可能な特例と出来ない特例がございます。

 

併用が可能な制度

・10年超所有軽減税率の特例

・被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除

・相続財産譲渡時の取得費加算特例

 

併用が出来ない制度

・住宅ローン控除

・居住用財産の買換え等に係る特例

　

中でも物件の買い替えの際などで注意したいのが、

入居した年またはその年の前２年若しくは後3年間の間に3,000万円の特別控除を利用してしまうと住宅ローン控除が利用できなくなってしまいます。

 

そのため、新しく住宅ローンのご利用を考えている方は、

どちらの特例を利用するのがお得か、譲渡益や住宅ローンのお借入れ予定額などから検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

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