再建築不可の物件の売却について

 

売却が難しいとされる再建築不可物件ですが、

必ずしも売却が不可能ではございません。

 

今回は再建築不可物件の売却方法についてご説明いたします。

 

再建築不可物件とは

そもそも再建築不可物件とはどのようなものなのでしょうか。

 

再建築不可とはその名の通り再建築が出来ない物件です。

既存の建物をリフォームする事は可能ですが、

建築確認申請が必要となる新築や増築については建築許可が下りないため出来ません。

 

どのような物件が再建築不可となるのか

建物を建てる土地には接道義務があります。

 

接道義務には以下の２つの規定がございます。

①建物を建築する際、その土地の間口(道路と接している幅)が建築基準法の道路に2ｍ以上接していなければならない

②建物が接している建築基準法の道路の幅員が４ｍ以上でなければならない

 

この接道義務には防災や安全の為に救急車や消防車などの緊急車両の移動や出入りの確保をして、

スムーズに消火活動・救助活動などが行えるようにする目的があります。

そのため接道義務は、万が一の時に安心して住むことが出来るまちづくりをする上で、大切な規定であるといえます。

 

この規定が定められた年以前に建てられた建物など、

既存の建物についてはこの規定を満たしていない場合でも直ちに罰則が科されるわけではありませんが、

既存の建物を壊して再建築する事は出来ないものとなります。

 

再建築不可物件の売却が難しい理由

 

再建築不可物件の売却が難しい理由としては、大きく下記２点があげられます。

①買主がローンを組みにくい

再建築不可物件は、建物の再建築ができないため、既存の建物をリフォームして利用するほかありません。

その為活用方法が限定的であり、担保価値が低くなります。

金融機関は担保価値の範囲内で融資額を決める事となるため、買主が希望する金額にてローンが組めない可能性が高いです。

結果として、買主は現金での購入、または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れが出来る人に限られてしまうのです。

 

②建て替えができないので、買主のリスクが高い

 

再建築不可物件は前記の通り、建て替えが出来ない物件です。

平常時はリフォームしながら住むという事も可能となりますが、

老朽化が進んだ時や、自身などの天災で倒壊してしまった場合はどうでしょうか。

再び建築する事が出来ないため、買主は活用のできない土地を所有することとなるため敬遠されやすいのです。

 

このように買主がローンを組みにくい事や、万が一の際に建て替えが出来ないことなど、

再建築不可物件は買主のリスクが高いため、売却時は相場よりも低い売却価格となります。

 

 

再建築不可物件の売却・活用方法

 

最初に隣地所有者に声をかけてみる

再建築不可物件の売却に一番有効な方法は、隣地所有者との交渉です。

隣地所有者が増築を考えている場合には思いがけずに買い取りを承諾してくれる可能性がありますので、

まずは一度相談をしてみましょう。

 

買取が難しくても、接道間口を広げる為に土地を一部売却してもらえたりなど協力を仰げる可能性もあります。

そうなれば、再建築可能物件として売却も可能となるでしょう。

 

仲介で売却する

 

前記の通り、再建築不可物件は買主が限られてしまうため、

時間がかかってしまう可能性もございますが、売却が不可能なわけではありません。

 

その為、不動産業者に仲介にはいってもらい、売却活動を行う事ができます。

 

買取業者へ売却する

 

早期売却を希望する場合は、買取業者へ買い取ってもらうのも一つの方法です。

買取業者は相場よりも低い買取価格とはなりますが、早期に現金化が可能です。

 

賃貸として貸し出す

 

定期的なリフォームの必要はあるかもしれませんが、

立地によっては売却ではなく賃貸として貸出し、収益物件とする方法もございます。

 

 

売却が難しい再建築不可物件ですが、

仲介でのご協力はもちろん、

お付き合いのある買取業者さんなどもいくつかございますので、ぜひ一度ご相談くださいませ。

 

 

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