境界標(杭)の無い土地・不動産の売却方法は？

境界標（杭）は、土地の所有権を明示する大切な指標です。

しかし、登記情報が古かったり、郊外の物件では境界標が設置されておらず、

境界が不明瞭になっていることがあります。

 

土地・不動産の売買では、売主に境界明示義務があるため、

境界標の無い土地・不動産を売却する際は注意が必要です。

 

このような境界標の無い土地・不動産を売却するにはどのような方法があるのでしょうか。

 

今回は、境界標の無い土地・不動産を売却する方法、

確定測量の手順について解説していきます。

 

1．土地・不動産の売却の際の境界明示

 

土地・不動産の売却の際には、原則として売主側に

境界を明示する義務があります。

 

そして、境界を明示するためには、境界標が役立つことになります。

 

1-1．土地・不動産の売買では売主に境界明示義務がある

 

　土地・不動産の売買では、売主にはその土地・不動産の境界を

明示する義務があります。

 

登記簿には、その土地・不動産の面積が表示されていますが、

その表示された面積と実際の面積は違うこともあります。

 

登記簿では面積が分かっていたとしても、

売買時には、実際の土地・不動産において土地の範囲をはっきりと示し、

買主に売買対象の土地・不動産の範囲を分かってもらう必要があります。

 

通常の土地・不動産の売買契約では、

境界の明示は売主の義務とされていることが多く、

実際の範囲を明示して登記簿の面積と異なる場合には、

 

その免責の差に応じて売買代金を精算する契約形態をとることもあります。

 

1-2．境界明示に役立つ境界標

 

　土地・不動産の売買における境界の明示は、

境界標の存在によって比較的容易におこなうことが可能です。

 

境界標とは、目に見えない境界点を現地で示す標識であり、

御影石、コンクリート、プラスチックなどの材質できた杭で、

頭部に十字や矢印が刻まれています。

 

境界標が土地・不動産の四隅にあれば、

その境界標を結んだ線が境界であるといえる可能性は

高いと言えるでしょう。

 

ただし、隣地の人がそのように認識していないケースや、

境界標が移動されたりしているケースもあり、

境界標がありそれを確認したというだけで、

境界明示をしたことになるとは必ずしもいえないことには

注意しましょう。

 

2．境界標の無い土地・不動産の売却方法

 

それでは、境界標が無い土地・不動産を売却しようとする場合、

どのようにすればよいのでしょうか。

 

　次のような方法が考えられます。

• ①境界の確定測量をする
• ②境界の争いがある場合、訴訟やADRによって確定する
• ③境界の争いがある場合、筆界特定制度を利用する
• ④公簿売買をおこなう

 

以下それぞれについて説明します。

 

①境界の確定測量をする

　境界標が見付からず、新たに境界を確定するには、

確定測量をおこなう必要があります。

 

確定測量では、土地家屋調査士が、境界に関する資料を下に現地を測量し、

その結果を分析して、境界点を復元します。

 

境界の隣地所有者の立ち会いの下、その境界点の確認を得た上で、

新たな境界標を設置します。

 

②境界の争いがある場合、訴訟やADRによって確定する

　境界の確定測量をしようとしても、隣地所有者との間で境界の認識に争いがあり、

境界の確認に応じてもらえないことがあります。

 

その場合、裁判所に所有権確認訴訟、境界確定訴訟などの訴訟を起こし、

判決によって確定する方法もあります。

裁判手続によることで、当事者間に法的拘束力が生じ、境界が確定します。

 

また、調停手続の一種であるADRという裁判外紛争解決手続を利用して

境界の確定をする方法もあります。

 

土地家屋調査士や弁護士が当事者間に間に立ち、

話し合いによって合意に至るように交渉を進めます。

ADRによって合意が得られれば、境界が確定します。

 

③境界の争いがある場合、筆界特定制度を利用する

　土地の境界には、所有権に基づく所有権界とは別に、

筆界と呼ばれる境界があります。

 

筆界は、法務局が登記情報に基づいて

その土地の範囲を区画するものとして定めた境界です。

 

土地所有者等からの申請に基づいて、法務局の登記官が判断を示す

筆界特定制度を利用することで、証拠価値のある境界を示すことができます。

 

境界紛争の相手方が話し合いに応じてくれない場合でも、

一方の土地の所有者だけで申請することができます。

 

法的拘束力はありませんが、裁判手続でも筆界特定の結果が尊重されます。

境界に争いがあり、裁判手続やADRなどで時間や手間をかけたくない場合には、

有効な手続きといえるでしょう。

 

④公簿売買をおこなう

　実務上、買主側が合意すれば、隣地所有者の立ち会いによる

境界確定をおこなわず、主側から土地の境界や範囲の指示や説明を受けるだけで

売買契約が成立することもあります。

 

この場合、登記所に備え置かれている地積測量図などで境界ポイントを確認し、

登記簿上の面積を記載した上で、売買代金を決めるという方法が

おこなわれることが多いといえます。

 

このような売買方法を公簿売買と言い、買主側が、購入後に測量をおこなって、

実際の面積が登記簿上の面積と異なることが判明した場合であっても、

代金の清算はおこないません。

 

境界標（杭）の有無について判断が難しい場合

　境界標がどこにあるのか分からず判断が難しい場合には、

まず売却を依頼する不動産会社へ相談してみましょう。

 

不動産会社では不動産査定時に境界標の有無についても確認してくれるため、

自己判断で測量を行う必要がなくなります。

 

様々な事情により杭のない物件は意外に多く存在します。

後々『知らなかった！』では済まされない事態にならないように注意しましょう。

 

弊社では経験豊富なスタッフが多数在籍しております。

お客様のご不安を少しでも解消するため日々頑張っております。

 

境界標（杭）に限らず不動産取引全般において

ご不明な点がございましたらお気軽にご相談ください。

 

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