不動産の【売却】を決めた際の【売却価格】の設定の仕方について

 

不動産の売却を決めたら、できるだけ高い金額で売りたいと誰もが思うはずです。

しかしながら、売りに出す不動産が相場からかけ離れた価格や、

物件に見合ってない価格にて売り出しをしても、買い手は見つかりにくいでしょう。

 

今回は売主の希望を叶えられる家の売り出し価格の決め方をご説明いたします。

 

1.実勢価格の把握

実勢価格とは、買い手と売り手との間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

簡単に言えば、

あなたが買い手だった場合に「これなら買うよ」という価格相場のことです。

その把握方法についてまずはお話いたします。

 

周辺の類似物件情報から把握

チラシやサイトなどから、同じマンション内や同じ町内にて広さなど条件が同程度の物件を見てみましょう。

通例はこれらの先行マンションの売り出し価格を㎡単位で把握して、

自分の物件の㎡数に換算します。

これに南向きや階数など環境条件を追加条件の価値を調整して把握することができるでしょう。

 

一括査定サイトなどから把握

最近は不動産会社による一括査定も増えてきています。

費用はかかりませんが、氏名や住所、物件詳細等の情報入力が必要です。

また一括ですので、複数の見積り結果と業者によっては継続セールスがきます。

もしこれらが嫌な方は、有料とはなってしましますが、

中立的な東京カンテイ等の査定を利用するのが良いでしょう。

約5,000円で評価資料が入手できます。

 

 

一括査定の場合、そこから買い替え保証や買取り保証の下支えができる業者、

また価格が自分の想定額と近い不動産業者と媒介契約に進みましょう。

 

 

2.物件に希少性(人気)があるか、ないか

 

◆人気物件

・人気エリアで、売出がめったにない物件…

　複数路線が利用可能な利便性の高いエリアや、町の面積が小さく物件数が少ないエリアなど

 

・学区としての人気が高いエリアの物件…

　弊社がある文京区内では、

　3S1Kと呼ばれる誠之小学校、千駄木小学校、昭和小学校、窪町小学校のエリアは

　とても人気です。

 

・建蔽率や容積率で含みの資産価値が高い物件…

　前面道路の広さや、用途地域などによって、大きな建物が建てられる土地は不動産投資家からの需要が高いです。

 

・駅前タワーマンション高層階の億ション…

　外国人投資家などが目をつけていることが多いです。

 

 

◆一般的な物件

以下のようあ条件に当てはまるターゲットを仮定して、

その人に向けたキャッチコピーで売り出すのも有効でしょう。

 

・ある家族構成にはぴったりな間取り

・静かな環境で生活が可能

・駅やスーパーなどが近く利便性抜群

・ペット飼育可能、散歩コースも充実

・リーズナブルな価格設定(買い手の想定範囲内で)

 

買い手は普段から物件周辺で売り出し情報を集めています。

その候補に近いものが出たから内見に来られています。

すなわち基本条件は合致しているのです。

あとは価格交渉に入れるかがポイントです。

 

3.希少性があれば査定よりも上の価格でも

客観的に考えると次のような価格決めが多いと思われますが、

やはり売主さんのやる気と説得力によっても希望価格で売れることがあります。

仲介業者に価格決めを頼るのではなく、まず自分の考え方で納得がいく価格決めをするのが良いでしょう。

 

・人気があれば査定価格より10％～20％上乗せした価格決めができるでしょう。

・平均的な物件なら査定(実勢)価格前後の価格決めが無難でしょう。

・自信が持てないなら、買い手にお得感が出る査定価格より5％～10％下げた価格決め

 

もちろん、ゆっくりと待てば良い場合なら、価格を下げて売ることはないでしょう。

 

反対に、お急ぎでの売却なら、当初から価格を下げておくか、

または媒介業者に買い取りを依頼しましょう。

ただし買取価格は売り出し価格の20％～30％低くなる事も多いですので、

損切り覚悟も必要でしょう。

 

4.この価格の期間設定の予定

通常は3～6か月では売却したいと考えられます。

媒介契約は法的な条件を加味しますので、3か月での繰り返しが普通です。

 

この期間に購入申込この期間に購入申込みが入るのがベストですが、

入らない場合、媒介業者には3ヶ月満了直前には契約継続か変更かを通知します。

この日を想定しておきましょう。

 

例えば、

①内見客は週２組はあった。

②内見客がほとんどいなかった

 

①の場合はその時の客の要望や条件を考えましょう。

要望と思われるリフォーム代分の価格を下げて継続依頼をしても良いでしょう。

②の場合は思い切って価格を下げるか、仲介業者を変える、

媒介の種類を一般媒介に変えて広く内見客を集めるかなども考えてみましょう。

 

5.契約期間中に売れなかった場合

 

残念ながら最初の３か月で売れずに、次の３か月(売り出し後６か月)でも売れなかった場合です。

よく見かけるのが3か月ごとに5％くらいづつ値下げしているケースが多いですが、

こうなると買い手も慣れてきて、様子見になり膠着状態になります。

やはり買い手が複数でてきて売れてしまうという不安がでるような価格帯まで下げるほうが、

早く売る場合は良いと思います。

 

6.それでも売れない場合は

この場合は思い切りが必要です。

 

・買取業者に依頼する

・いったん売却をやめて、次に来るハイシーズン前に再度当初の価格から売り出す。

・売却をやめて賃貸物件として提供する

 

なども考えてみましょう。

 

7.おわりに

そうはいってもやはり自分の価格設定には不安があったり、

住宅ローンの残債などによってどうしてもこの価格以上で売却をしたい等ご要望がございましたら、

ぜひ一度弊社にご相談をいただければと思います。

 

物件の査定から売り出しまでを弊社にて一括で行う事が可能です。

お客様のご要望等をしっかりとお伺いし、

ご要望に近い条件にて売却ができるよう精一杯ご協力をさせていただきます。