マンションより割安になった「戸建て」資産性を保つ賢い購入術　

住宅をご検討中の皆様、いかがお過ごしでしょうか。

お目当ての建物は見つかりましたでしょうか。

 

本日は、「戸建て」をご検討中の皆様にご案内いたします。

ご検討の際の考え方の一つとご覧いただけますと幸いです。

 

 

　これまでマンションに対して戸建ては資産性がないと思われていました。

それは木造の建物の耐用年数が22年と短く、建物の価値の減価が大きかったからです。

 

 　マンションは棟数が少なく、同一棟内の価格の変動を追いやすいのに対し、

戸建ては中古の取引価格の推移を追うのは容易ではありません。

 

そこで戸建てもマンション同様の手法で新築と中古の物件をひもづけて分析してみました。

 

 ■都心寄りの価格が高いエリアは値下がり幅が小さい

 

　新築時の価格がわかる分譲戸建てが、その後いくらで取引されたかを

「レインズ(不動産業者専用の情報交換サービス)」のデータを基に分析してみました。 　

 

　結果、都心寄りの価格が高いエリアほど値下がり幅が小さかったです。

この立地の法則はマンションと同じ傾向であります。

 

首都圏の戸建ての平均年間下落率は1.4％で、マンションの首都圏平均値である2.0％よりも低くなりました。

立地はマンションより郊外が多いので、資産性の高さとしては十分に優秀な水準と言えるでしょう。

 

　現在の分譲戸建ての新築価格は首都圏平均で4200万円ほどになります。

マンションが6000万円を超えている現在、買いやすいといえます。

（※注：首都圏平均です。２３区はもっと高額になります）

 

4200万円を通常の住宅ローン期間35年(420カ月)で割ると、月10万円となります。

住宅性能評価取得物件が約50％を占めるので、住宅ローン金利もローン控除の減税額も大きくなります。

 

　その物件が中古で取引される際の価格設定は、住宅ローンが基になっております。

金融機関の戸建てに対する資産性の見方は土地と建物に分けて算定します。

 

これらを合計したものが取引価格になることから、これを不動産鑑定の用語で積算法と言います。

 

　新築時も契約の際に土地と建物価格は明記されます。

そして、建物価格にだけ消費税がかかるので、消費税が120万円なら、建物価格は1200万円ということになります。

 

取引価格が4200万円なら、土地代は残りの3000万円になります。

銀行は、土地については担保価値があり、建物については耐用年数22年で減価するという考え方をベースに住宅ローンを貸します。

 

　つまり上記の場合の中古価格は、土地代3000万円+償却後の建物価格となります。

 

償却は22年で均等に減価するので、11年で半額になり、22年でゼロになります。

建物代は1200万円÷4200万円で、29％相当で、これを22年で均等に償却するので、年間1.3％ほどになります。

 

　年間1.3％しか物件価格が下がらないなら、住宅ローンの元本は現在の低金利を基に計算すると年間2.7％ほど減ります。

毎年1.4％の含み益が積み重なることになります。

 

　10年で14％、22年で35％物件価格は下がりますが、22年後に元本は6割近く返済が進んでいます。

売却で25％のキャッシュを生むことになり、ここから売却の諸費用を引いても2割は残る計算になります。

 

■物件価格によって毎年の値下がり率は変わる

 

　ここからいくつかの購入戦略が見えてきます。

 

1つは、新築分譲戸建てを土地代の割合が高い都心寄りで買うのはいい選択となります。

以下のように、物件価格に対して、毎年の値下がり率は変わってきます。

 

物件価格6000万円なら、年間下落率は0.9％

物件価格5000万円なら、年間下落率は1.1％

物件価格4000万円なら、年間下落率は1.4％

物件価格3000万円なら、年間下落率は1.8％

 

　次に中古戸建てを購入するなら、建物償却後の価格で購入していれば、

そもそもの建物価格が低いので、値下がり幅は小さくなります。

 

つまり、価格の下落は新築よりも小さくなるので、資産性が高いことになります。

 

　ただし築古で建物の傷みが激しいようでは住み心地に影響します。

中古を選ぶ際には、住宅性能評価や長期優良住宅を取得している物件のほうが

長く住み続けるうえで安心なのは覚えておいてください。

 

　戸建てを購入する際に気をつけたいのは、土地価格の適正価格の判断です。

そこを見誤ると見誤った分だけ損をすることとなります。

 

このため、購入時には周辺の土地価格を仲介業者の協力を得て丹念に調べることをお勧めします。

 

　また、地価が上昇しているエリアであれば戸建てを買うのに安心感があります。

土地価格上昇分は所有者の含み益に変わるからです。

 

価格上昇エリアは総じて単価が高い都心寄りに多いです。

 

詳細が知りたければ、定点観測している地価公示で近隣の事例を調べるのがいいだろう。

 

■注文戸建ては資産性が最も低い 　

 

最後に、取りにくい選択として、注文戸建てがあります。

これまでご説明してきたのは、分譲戸建てですでに建っているものを購入するものです。

 

注文戸建ては住宅着工統計から計算すると、首都圏の㎡単価は31.6万円になります。

100㎡なら3160万円だが、22年で均等に償却するにしても年間144万円ほどになります。

 

しかし、築数年で取引価格は大幅に下がってしまいます。

 

それはオーダーメイドだからこそなのです。

 

　オーダーメイドで注文して戸建てを建てると、それはその世帯仕様であって、

他の世帯のニーズとフィットする可能性は低くなってきます。

 

その家では気に入らない人は建物を解体して土地代だけで買って、

新たに建てたいと考える方が多いのです。

 

大幅に値下げしないと売却することができなくなります。

注文戸建ては資産性が最も低く、最高の贅沢品だと言うことが出来ます。

 

これは考え方の一つであって必ずしもすべての住宅に当てはまるものでもございません。

当然ですが、”終の棲家だから評価は気にしない”と言われる方もいらっしゃるでしょう。

 

そのような考え方を否定するものでは決してございません。

 

購入を、売却をご検討されていらっしゃるのであれば弊社にご相談ください。

詳細をお調べしてご案内いたします。

 

ご検討の際の一つの指標としてください。

 

よろしくお願いいたします。

 

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