不動産売却の流れ

不動産の売却をスムーズに進めるために、一連の流れを確認しておきましょう。

 

・査定依頼

・媒介契約

・売却活動

・売買契約

・決済・引渡

 

☆査定依頼

不動産を売却するにあたって、まずは売れる価格を把握するために不動産会社に査定依頼することになります。

そもそも不動産査定を行う理由は、複数の査定価格を比較することで、不動産会社が予想した適正価格を知るためです。適正価格を知らずに売却を進めてしまうと、高値で売出したことで値引きを余儀なくされるケースや、逆に安値で売出して損をするケースがあります。

事前準備として、近隣で自宅と条件が近い物件がいくらくらいで売り出されているのかを確認し周辺の相場感を把握しましょう。

ある程度相場を把握したら、実際に不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社ごとに得意・不得意があるため、複数の不動産会社に同時に査定依頼を出し「査定価格」や「不動産会社の対応」などを比較しましょう。

弊社は売買専門会社ですからご売却案件は得意としています。是非お任せください。

不動産会社から連絡が来たら、実際に現地を確認する「訪問査定」と不動産の広さや築年数などの情報のみで価格を算出する「机上査定」のどちらかを選びます。

「机上査定」は気軽に査定価格を知ることができますが、正確性が高いのは建物や住宅設備などの劣化具合やリフォーム履歴などを正しく反映させることができる「訪問査定」です。

また、建物に何らかの不具合がある場合や、過去の自殺や他殺など買主に告知すべき事項がある場合は、価格にも影響するため査定の時点で必ず伝えておきましょう。

売却活動をはじめてから告知すると、契約前後にトラブルになることもあります。

 

☆媒介契約

売却活動を任せたい不動産会社が決まったら、その会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約書には、売却価格や引渡し日などの条件、契約の期間、活動報告の義務、仲介手数料などの項目が記載されています。

不動産会社が受け取る仲介手数料は売買契約成立時の成功報酬のため、媒介契約を結んだだけでは報酬は発生しません。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があるので、違いを確認しましょう。

大きな違いは、他社と重ねて媒介契約を結ぶことが出来るかという点と、レインズへの登録義務の有無です。

一般媒介契約の場合、他社に契約を取られてしまうと報酬が0円になってしまうため、広告費などを削減されてしまうリスクもあります。

不動産情報をレインズに登録することで、他の不動産会社にも物件情報が行き渡るため、より広く買主を募集することが可能です。

したがって、一般媒介契約であってもレインズへ登録してもらうことをおすすめします。

 

☆売却活動

媒介契約を締結すると、不動産会社による売却活動を開始します。

活動内容としては、インターネットのポータルサイトのほか、自社のホームページ、折込チラシ。ポスティングなどです。

また、レインズに物件情報が登録されると、他社で不動産を探している買主にも物件情報を紹介できるようになります。

物件資料の作成時には、買主に伝えておくべき告知事項のほか、おすすめのポイントなども盛り込んでもらえるように積極的に伝えておくと良いでしょう。

資料や広告を見て気になった人が実際に物件を見学し、購入希望に至れば「購入申込書」(買付証明)が提出されます。購入申込書には、希望価格や引渡し日、ローン特約などの希望条件が記載されているため、それらの条件をすり合わせて双方が合意すれば、売買契約に進むことができます。

 

☆売買契約

不動産の売買契約では、まず買主に重要事項の説明をしなければなりません。

不動産の権利関係、地域の建築規制、建物の劣化状況などが詳細に説明され、買主はメリットとデメリットに納得した上で売買契約に進むことができるようになっています。この時、売主は買主に対して建物の不具合や過去の心理的瑕疵についての告知義務があるため、都合の悪いことを隠しておくことはできません。

売買契約時には、買主から手付金を受取ります。

相場は取引価格の1割程度といわれており、手付解除期日までであれば買主は手付金を返却、売主は手付金の倍返しすることで契約を解除できることを把握しておきましょう。

また、あくまで会社ごとの商習慣によりますが、売買契約時に仲介手数料の半額を不動産会社に支払うケースが多いようです。売買契約締結後、買主が金融機関から融資を受ける場合はその申込みの手続きなどに1～2か月かかります。

 

☆決済・引渡し

売買契約後、引渡しの準備が整ったら、金融機関で残代金の支払いや諸費用の精算が行われます。その後、司法書士が権利証や固定資産評価証明などの書類を受取り、法務局にて所有権移転登記の手続きを行う流れです。

このとき、住宅ローンの残債が残っていれば、残代金で精算して抵当権を抹消し、その費用は売主負担となります。

決済時には、住宅の鍵なども引渡ます。合鍵のほか、駐車場やトランクルームの鍵などがあれば忘れず引き渡すようにしましょう。

 

ご売却の際は、是非弊社へお任せください。