相続をした不動産の評価額はどうやって調べるの？

相続税の納税義務が発生するかどうか知るためには、

被相続人がどの程度の金銭価値のある遺産を遺したのかを把握しなければいけません。

 

土地や建物にもそれぞれ評価方法が決められており、計算した価格が相続税評価額となります。

 

相続における建物評価額

 

建物の相続税評価額は住居として利用していた場合と、賃貸として利用していた場合で異なります。

ここでは建物の相続税評価額の調べ方や計算方法をみていきましょう。

 

・建物の評価額は固定資産税評価額と同じ

 

相続する建物の評価額は固定資産税評価額と同じであり、

固定資産税評価額＝相続税評価額となります。

 

上記で言う固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額です。

こちらは3年に一度見直しがあり、課税明細書（納税通知書）で確認をすることが可能です。

 

送付されている課税明細書の「価格」という欄に記載されている値が固定資産税評価額です。

 

課税明細書が手元ない場合には、固定資産課税台帳の閲覧や固定資産評価証明書の取得が必要になります。

取得するためには役所に行き「申請書」「本人確認」「手数料」等を提出します。なお、申請は郵送でも可能です。

 

・建物の相続税評価額の計算方法

 

建物の相続税評価額の計算方法は、「被相続人が住んでいた場合」と「賃貸として利用されていた場合」で異なります。
被相続人が自宅として利用していた場合では、上述したように固定資産税評価額がそのまま相続税評価額です。

 

建物の固定資産税評価額の相場は建築費の50%〜60%です。

仮に5,000万円で建築された建物では2,500万円から3,000万円という評価額になりますが、

賃貸として活用した場合には、自用地の評価額から借地権や借家権、賃貸割合を引いた額で計算ができます。

 

「賃貸での評価額 = 自用地の評価額 × (100% – 借地権割合 × 借家権割合（30％） × 賃貸割合)」

賃貸割合とは賃貸物件が利用されている割合のことです。

たとえば相続される時期に、10室の内10室が貸し出されていた場合には100%となり、5室が空室になっている場合では50%です。

 

空室が多いと、評価額の減額率は減ります。

 

相続における土地評価額

 

次に、土地の評価方法の種類や調べ方について解説します。

 

土地の評価方法の種類

 

土地の評価方法には大きく分けて路線価方式と倍率方式の2種類があります。

 

「路線価方式」

路線価とは、評価する土地に面している道路1㎡あたりの評価額です。

路線価が設定されている地域は路線価に基づいて評価されます。

土地の形状や角地、間口、奥行きなどさまざまな条件を受け、評価額を算出します。

そのため、土地の立地条件によって評価額が変化することが特徴です。

 

「倍率方式」

倍率方式とは、固定資産税評価額に土地ごとの倍率をかけることで評価できる方法です。
路線価が設定されていない地域は倍率方式で評価されます。

 

倍率は国税庁が倍率表を公表されており、記載されている倍率を固定資産税評価額にかけることで求められます。

固定資産税評価額は土地の形状などの立地条件も考慮されているため、路線価方式のように複雑な計算は要りません。

 

路線価による土地の評価額の調べ方

 

路線価で相続税評価額を算出するためには以下の計算式を用います。

 

「相続税評価額＝路線価×地積×補正率」

まず、路線価は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」にアクセスし、

市町村までを選択して路線価図で路線価を確認します。

 

路線価図の数字の単位は千円なので、50の場合では50,000円となります。

 

地積の確認方法は毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載がされています。

 

補正率とは使いにくい土地の評価額を下げるために用いられ、

「奥行き」「間口」「不整形地」「がけ地」等の項目に補正率がかけられます。

 

上記理由で評価額が下げられる場合の他にも、

「貸家」の場合、もしくは「宅地が小規模である」場合は

税率に軽減措置が受けられます。

 

相続不動産を売却するのもひとつの方法

 

相続不動産の評価額を減額する方法を3種類紹介しましたが、

上記以外にも多くの方法があります。

 

相続時に不動産を所有していると評価額の計算など多くの手続きが必要になり、

自分で正確な評価額を算出するのは大変困難です。

 

そこで選択肢のひとつとして考えたいのが、相続不動産を売却することです。

 

売却することで売却金を相続税に充てられたり、現金化することで相続トラブルの防止にもつながります。

 

相続不動産の売却を検討する場合には、一度弊社に相談してみてはいかがでしょうか？

お悩み事は一つ一つ一緒に解消していきましょう。