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不動産売却にかかる税金とは?

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不動産売却にかかる税金とは?

不動産売却にかかる税金とは?

2022/10/28

 

Q

今持ってる不動産、買う時には不動産取得税っていうものが

かかったけど、売る時にも税金ってかかるのかしら?

 

A

かかります。

売る時には譲渡所得税という税金がかかります。

 

 

 

税にかかわる話って、何やら分かりづらくて

よく分からないよ~となることが多いと思いますので

できるだけ分かりやすく、解説をしていきますね。

 

まず、譲渡所得の譲渡という言葉は「売却」という言葉に

置き換えると分かりやすいです。

言い換えると、譲渡所得→売却して得た所得となります。

 

譲渡所得の計算はこのようにします。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税される譲渡所得金額

 

なにやら漢字ばかりで難しそうですので、言葉の解説をしていきます。

◆収入金額・・・不動産の売却代金 5,000万円で売れたなら5,000万円となります。

◇取得費・・・・不動産を買ったときの費用

       (建物の取得費は「買ったときの費用-減価償却費相当額」が取得費になります。)

       相続等で得た不動産で、取得費が分からない場合は「収入金額×5%」を取得費とします。

       なので例えば5,000万円が取得費だとしたらその5%の、250万円になります。

◆譲渡費用・・・譲渡するときに支払った仲介手数料、印紙税など

        測量費、賃貸アパート等を売る時に立ち退きをしてもらう時のお金など

 

 

では具体例を挙げてみます。

【例1:土地の譲渡所得】

土地を5,000万円で売却(収入金額が5,000万円)

取得費(購入代金不明のため、収入金額の5%の250万円)

譲渡費用(売却時の仲介手数料170万円+測量費100万円)

 

式に当てはめてみます。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税される譲渡所得金額

5,000万ー(250万円+270万円)=4,480万

 

となります。

 

【例2:建物の譲渡所得】

10年前に取得した自宅建物を2,000万円で売却(収入金額が2,000万)

取得費(購入費用3,000万円、購入時手数料100万円、減価償却費相当額837万円)

譲渡費用(売却手数料50万円)

 

式に当てはめてみます。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税される譲渡所得金額

2,000万ー(2,163万円+50万円)=-213万

マイナスの数値になったので0円となります。

仮に数値が残ったとしても、3,000万円の特別控除(マイホーム特例)というものが

ありますので、そちらで0円になります。

よって譲渡所得税も0円になります。

 

 

特別控除についての詳しい説明は

国税庁の公式ホームページも参考にして、ご覧ください。

No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁 (nta.go.jp)

 

 

それでは、計算によって出された譲渡所得に税率をかけていきます。

譲渡所得税は、その譲渡所得が

「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって税率が変わります。

 

長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、保有期間が5年を超える不動産

短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、保有期間が5年以下である不動産

 

【税率】

長期譲渡所得・・・20.315%

短期譲渡所得・・・39.63%

 

5年を超えるか5年以下かで、だいぶ税率が変わってきますね。

注意すべくは、譲渡した日ではなく譲渡した年の1月1日で保有期間を判断される点です。

 

 

例1の譲渡所得4,480万で計算をしてみます。

【長期譲渡所得の場合】

4,480万円×20.315%=910万1,120円

【短期譲渡所得の場合】

4,480万円×39.63%=1,775万4,240円

 

比べてみると短期譲渡所得は、長期譲渡所得の大体2倍くらいの譲渡所得税がかかっています。

 

譲渡するタイミングを見極めて、売却を考えることも大切ですね。

 

 

 

 

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