オーナーチェンジ物件は売却しにくい？

 

所有している賃貸物件に入居者がいる状態で売却をする際は「オーナーチェンジ物件」という形での売り出しとなります。

入居者の賃貸借契約を引き継ぎオーナーのみが変わる形態の不動産投資となります。

 

オーナーチェンジ物件は空室の物件に比べると、売却がしづらいと感じるのには、

以下の4つの要因が考えられます。

 

①都心部の物件は利回りが低い

オーナーチェンジ物件売却は、居住用の不動産とは異なり、買主のターゲットは投資家の方がメインとなります。

投資目的で物件を購入する方は、全国各地の物件を対象としているため、ターゲットの数は多くなります。

しかしながら、地方物件に比べて都心部の物件は資産性は高くはなりますが、

購入時の物件価格も地方に比べると高くなるため収益としては利回りが低くなる傾向にあります。

 

②住宅ローンが組めない

住宅ローンはあくまでも自身の居住を目的とした不動産を購入する際に利用できるローンの為、

オーナーチェンジ物件のような収益物件には利用する事ができません。

 

そのため買主は現金による購入、若しくは不動産投資ローンにて購入する事となります。

不動産投資ローンは住宅ローンと比較し、金利が高いといったデメリットもあり、

オーナーチェンジ物件のような収益物件を購入する方は、資金力のある方に限定されてしまいます。

 

③室内を実際に見る事ができない

賃貸中の物件に入居者がいる間は実際に室内の状態の確認ができません。

そのため、想像以上に部屋の内部が痛んでいたり、水回りの状態が良くなかったりなど、後々トラブルが発生する可能性があります。

賃貸人の退去時に初めて室内を確認する事が出来、相当なリフォームが必要となってしまうケースも考えられます。

 

④満足のいく賃貸収入が得られるとは限らない

入居率の低い1棟マンションやアパートなどのオーナーチェンジ物件を購入した場合、

想定利回りのの場合もあり、満足のいく賃貸収入は得られることができない可能性もあります。

空室の分だけ、賃貸収入が得られないため、せっかく不動産を購入したとしても、赤字となるリスクも考えられます。

 

 

オーナーチェンジ物件は以上のようなデメリットがあるため、売却しにくいと思われるかもしれませんが、

もちろんオーナーチェンジ物件にはメリットもございます。

 

①家賃収入をすぐに受け取れる

空室物件は購入後入居者募集を行い、入居希望者が内覧や賃貸借契約を結ぶなど、

家賃収入が入るまでに早くても2～3か月ほどかかるケースが多いです。

しかし、オーナーチェンジ物件は既に入居者がいる状態ですので、

入居者を探す手間もなく、

空室物件に比べるとすぐに家賃収入を受け取る事が可能です。

そのため、年間の収支や経費などのシュミレーションもしやすくなります。

 

②融資が受けやすい

賃貸経営中の不動産は、既に収益化の実績があります。

そのため金融機関にての融資審査が比較的通りやすい傾向があります。

 

 

売却がしずらいと思われるオーナーチェンジ物件でも、空室改善をしたり、

オーナーチェンジ物件のメリットを伝える事で売却が成功する可能性も高くなります。

また、入居者が退去したタイミングにて売却をすると、

買主自身の居住用としても利用できることから、ターゲットの幅が広がり売却もしやすくなるかもしれません。

 

収益物件の売却をお考えの方はぜひお気軽に弊社までご相談くださいませ。

お客様それぞれが所有されております物件にあった売却方法をご提案致します。

 

 

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