【外国籍必見】日本房地产投资流程详细攻略！

大家好！

我是播磨坂不動産的斯偉亮。

 

近年来，日本楼市成为全球房地产市场中备受瞩目的一匹“黑马”。在今年（2023）3月，首都圈新建公寓以及东京都心6区70㎡二手公寓的平均售价突破了亿元关口！引起了广泛的关注。尽管这一涨势主要受到一些超高价房产项目的推动，但不可否认的是，以东京为核心的全日本地价和房价都已攀升至新高。在日本投资房地产的好处被越来越多的人看见：
1⃣️安定性及高收益率：日本的房地产市场相对稳定，投资回报率较高。能够获得可靠的收益，并减少了投资风险。
2⃣️无公摊面积：在日本购房的实用面积得房率接近百分百，不存在中国的公摊面积概念，阳台是免费赠送的，不计入实用面积。
3⃣️透明的房地产交易：日本的房地产市场买卖流程透明，交易过程规范。这使得投资者能够更容易地了解市场状况，做出明智的投资决策。
4⃣️永久所有权：在日本购买房地产可以获得永久所有权，这是许多其他国家所不具备的优势。投资者可以长期持有房产，并享受其增值带来的好处。
5⃣️非居民购房便利：与许多其他国家相比，日本对非居民购房的限制较少。非居民也可以轻松购买房地产。
6⃣️出租无负担：在日本出租房屋时，房东不需要提供家具和生活用品。这使得房产出租更加便捷和灵活。
7⃣️严格的质量检验和管理维护：日本对房屋质量有严格的检验标准，管理维护体制完善，使房屋不易老化，投资者可以获得更可靠和长期的租金收入。
大家很多都是第一次接触日本房地产，想要进行投资却对于日本购房的流程却不太熟悉。因此有可能会有些无从下手。我今天整理出了一份日本房地产投资的流程攻略，希望可以帮助到大家。

整体购房的流程
第一步：做好投资预算。确定购房预算，包括房屋售价和购房所需的各种费用。通常，购房费用会包括一些额外的费用，如手续费、税费等。

第二步：找房看房。根据自己的需求和偏好，选择合适的房屋。考虑房屋的用途、地域、类型、面积、房型、建筑年份和离车站的距离等因素。在看房时，需要留意房屋的内装情况、设备更新情况，查看房屋的维修履历，并确认每年的固定资产税金额。如果房屋已经有租约，需要确认租约的期间。

 

第三步：交定金，签订买卖合同。在确定购买意向后，填写购房意向书（日本的房屋买卖一般不接受口头交涉），并与卖方协商合同的具体内容。由具备宅地建物取引士资格的专业人员对房产的重要事项进行说明，并确保双方对合同内容没有异议后，在文件上签字盖章。随后，交付定金，并签署正式的购房合同。

第四步：办理产权变更手续。在购房款支付完毕后，进行产权的变更手续。这个过程通常由司法书士在场确认卖方手续无误，买方同意付款。手续由司法书士在当天递交给法务局，一般需要约10-15个工作日左右才能拿到房产证。在进行产权变更手续时，需要准备尾款和身份证明文件的公证书原件。

房屋交易流程
1:提交购买证明书：买方确认购买意向后，需要提交购买证明书，包括购买价格、支付方式（现金或贷款）、定金金额、合同和交付日期等信息。

2:查看出售承诺书：在卖方确认买方证明书内容并同意所有条件后，将发送出售承诺书给买方，上面记录了买卖价格和签约日程等决定。

3:签订买卖合同：签署买卖契约书，除了包括出售物的简介外，还明确了买卖双方之间的交易条件。如果有与规定条款不同的特殊约定，可以在特别条款栏中注明。

4:查看和解释重要事项说明书：根据日本的宅建业法规定，卖方需书面展示重要事项说明给购买方，并口头解释。重要事项说明书比买卖合同更详细地记录了出售物的状态。买方需确认管理费、修缮费的交纳情况，这份文件值得仔细阅读。

5：查看附属设备表：记录建筑物内设备的设置情况，如供热设备位置、厨房灶台、烤架、洗碗机等，浴池是否有加热功能等。同时还记录了各设备的设置状态和故障情况。

6：房屋状况报告书（告知书）：卖方或住宅调查公司向买方提供的文件，详细告知建筑物墙壁、柱子是否有裂缝、漏雨、白蚁问题，供水管道是否存在故障等。还会记录专有部分和公用部分的过去事件、事故、噪音等情况。
准备正式签订房产买卖契约时，买方需准备身份证明（身份证、护照等）、印章登记证明书、法人登记事项证明书（适用于法人购房）、委任状（适用于委托代理人购房）以及房款10%的定金。

 

7：确认所有者变更报告：对于公寓等房产，由于结算和交付，房屋所有权会发生变更，需要通知物业管理工会。为此，需要提交"所有者变更申请书"。同时，建议提供扣款银行账户信息，用于管理费和修缮费等的扣款。

8:查看土地和建筑物的固定资产税评估证明：在所有权转移登记时，需要获得该证明用于计算税金。

9:查看精算书：这是一份记录了一年内需缴纳的固定资产税和都市计划税的文件。对于出租性质的房产，还包括租客的押金和最近的房租分配明细。

10：查看引渡确认书：在买方支付全部买卖价款、卖方交付房产钥匙，并确保所有权转移登记文件完备的阶段，卖方和买方会在引渡确认书上签字盖章，标志着房产买卖交易的结束。建议买方在取得房产后谨慎保存所有书面资料。从购买签约到获得房产证，最快需要一个月左右的时间。

以上就是一个基本的日本房产投资流程，不知道有没有让大家对日本购房的流程有一个更为清晰的了解。日本资产的选择和置办是一个非常繁琐的过程。有关日本房地产的投资攻略，简单介绍到此，有不足的地方欢迎指点和补充