不動産売却にかかる税金とは？

 

Q

今持ってる不動産、買う時には不動産取得税っていうものが

かかったけど、売る時にも税金ってかかるのかしら？

 

A

かかります。

売る時には譲渡所得税という税金がかかります。

 

 

 

税にかかわる話って、何やら分かりづらくて

よく分からないよ～となることが多いと思いますので

できるだけ分かりやすく、解説をしていきますね。

 

まず、譲渡所得の譲渡という言葉は「売却」という言葉に

置き換えると分かりやすいです。

言い換えると、譲渡所得→売却して得た所得となります。

 

譲渡所得の計算はこのようにします。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税される譲渡所得金額

 

なにやら漢字ばかりで難しそうですので、言葉の解説をしていきます。

◆収入金額・・・不動産の売却代金　5,000万円で売れたなら5,000万円となります。

◇取得費・・・・不動産を買ったときの費用

　　　　　　　（建物の取得費は「買ったときの費用－減価償却費相当額」が取得費になります。）

　　　　　　　相続等で得た不動産で、取得費が分からない場合は「収入金額×5％」を取得費とします。

　　　　　　　なので例えば5,000万円が取得費だとしたらその５％の、250万円になります。

◆譲渡費用・・・譲渡するときに支払った仲介手数料、印紙税など

　　　　　　　　測量費、賃貸アパート等を売る時に立ち退きをしてもらう時のお金など

 

 

では具体例を挙げてみます。

【例１：土地の譲渡所得】

土地を5,000万円で売却（収入金額が5,000万円）

取得費（購入代金不明のため、収入金額の5％の250万円）

譲渡費用（売却時の仲介手数料170万円＋測量費100万円）

 

式に当てはめてみます。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税される譲渡所得金額

5,000万ー（250万円+270万円）＝4,480万

 

となります。

 

【例２：建物の譲渡所得】

10年前に取得した自宅建物を2,000万円で売却（収入金額が2,000万）

取得費（購入費用3,000万円、購入時手数料100万円、減価償却費相当額837万円）

譲渡費用（売却手数料50万円）

 

式に当てはめてみます。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税される譲渡所得金額

2,000万ー（2,163万円+50万円）＝－213万

マイナスの数値になったので0円となります。

仮に数値が残ったとしても、3,000万円の特別控除（マイホーム特例）というものが

ありますので、そちらで0円になります。

よって譲渡所得税も0円になります。

 

 

特別控除についての詳しい説明は

国税庁の公式ホームページも参考にして、ご覧ください。

No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 (nta.go.jp)

 

 

それでは、計算によって出された譲渡所得に税率をかけていきます。

譲渡所得税は、その譲渡所得が

「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって税率が変わります。

 

長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、保有期間が5年を超える不動産

短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、保有期間が5年以下である不動産

 

【税率】

長期譲渡所得・・・20.315％

短期譲渡所得・・・39.63％

 

5年を超えるか５年以下かで、だいぶ税率が変わってきますね。

注意すべくは、譲渡した日ではなく譲渡した年の1月1日で保有期間を判断される点です。

 

 

例１の譲渡所得4,480万で計算をしてみます。

【長期譲渡所得の場合】

4,480万円×20.315％＝910万1,120円

【短期譲渡所得の場合】

4,480万円×39.63％＝1,775万4,240円

 

比べてみると短期譲渡所得は、長期譲渡所得の大体2倍くらいの譲渡所得税がかかっています。

 

譲渡するタイミングを見極めて、売却を考えることも大切ですね。