不動産売却のはじめかた(売却と任意売却と競売の違いについて)

 

不動産を売却したい時はどこに連絡すればよいの？

 

不動産を売却しようと思ったら、まずどこから手を付ければよいのでしょうか？

 

「まずどこに連絡をすればよいのか、分からない」

 

というのが正直な所ではないでしょうか。無理もありません。一般の方にとって、不動産の売買というのは「一生に一度あるかないか」という出来事です。専門家じゃなければ、詳しくなくて当たり前です。

 

先に結論を書いてしまいましょう。基本的には下記の3つの方法があります。

 

①その不動産を買った際の不動産会社に直接連絡して売却を依頼

②自分でいくつかの不動産会社に連絡して、直接相談しながら検討

③不動産一括サイトを利用して、いくつかの不動産会社を比較検討

 

①その不動産を買った際の不動産会社に直接連絡して売却を依頼

【メリット】すでに付き合いのある不動産会社なので安心感がある。

【デメリット】他の不動産会社では高く売れるのでは？という検討が出来ない。

 

②自分でいくつかの不動産会社に連絡して、直接相談しながら検討

【メリット】どの不動産会社なら高く売れるか？という検討が出来る。

【デメリット】自分で複数社に直接連絡をとる手間がかかる。

 

③不動産一括サイトを利用して、いくつかの不動産を比較検討

【メリット】どの不動産会社なら高く売れるか？という検討が出来る。

【デメリット】簡単に査定依頼できてしまうので逆に注意が必要(高い査定値段を出して、物件を預かろうとする)

 

 

売却と任意売却の違いは？

 

どちらも、一般の買主を探して市場価格で売却するという意味では、同じです。

 

売却と任意売却の違いは、「目的」です。

 

売却の目的は、所有している不動産を処分する為であったり、住み替える為であったり、ケースバイケースです。

 

一方で任意売却の目的は一つです。

 

「支払う事が出来なくなった住宅ローンを整理するため」です。

 

ですので、任意売却をするということは、その前に

住宅ローンを滞納している、ということが前提になります。

 

では、任意売却とはどういう手続きでしょうか。

 

大まかに書くと、任意売却業者という専門家に仲介してもらい、ローンでお金を貸している債権者(金融機関など)と、次のような交渉をまとめてもらうという手続きになります。

 

所有している不動産を、可能な限り高く売却する

売却した金額で可能な限り、債務を返済する

返済しきれない債務は、無担保の借金として今後返済する

債権者(金融機関など)の側としても、債務者(借りている人)が破産などをして、全くお金が返ってこないよりは、可能な限り返済してもらえる仕組みにしたほうが、メリットがあります。

 

債務者にとっても住宅ローンが払いきれず、経済的に破綻する寸前で任意売却することによって、もう一度ゼロから生活を立て直すことができるかもしれないわけです。

 

ただし、任意売却をするということは、ローンを滞納しているということですから、金融機関のブラックリストに載ることは避けられません。

 

なお、通常の売却をすることで、残債をすべて返却できるのであれば、なにも「任意売却」をする必要もありません。

 

通常の「売却」を行って、残った金額で生活を立て直せばよいだけです。

 

任意売却と競売の違いは？

 

どちらも、住宅ローンが払いきれなくなって、不動産を手放さなければならなくなる、と言う意味では同じです。

 

しかし、主に次の3点で大きく異なります。

 

任意売却の場合は、不動産を売却することで得られる金額をどのように返済にあてるかどうか、債権者と交渉できます。

 

ですので、売却金額の一部を、今後の生活の立て直しの為の初期費用として確保することも可能です。

 

もちろん、債権者の理解を得る必要はありますが・・・。

 

従って、文字通り無一文になる可能性があります。

 

売却価格

 

任意売却の場合は、売却活動自体は、通常の売却と同じように行いますので、市場価格と同じくらいで売ることが出来ます。

 

時間的なよゆうがあまりないため、売るために多少価格を下げる必要があるかもしれませんが、ほぼ市場価格と言ってもよいでしょう。

 

一方で、競売の場合には、入札価格を裁判所が決めます。

 

売れる金額はだいたい市場価格の6～7割程度と言われています。

 

公表されるか

 

任意売却は主体的な売却活動なので、不本意にローン滞納状況が公にさらされることはありません。

 

一方で、競売の場合は、入札の公募がありますので、不動産情報をチェックしている人なら誰でも、その家が競売にかけられる状態だということがわかってしまいます。

 

まとめます。

 

まず、競売のメリットは基本的にありません。

 

競売に出すくらいなら、任意売却を検討する方が前向きです。

 

つまり、住宅ローンが払えなくなりそうになる前に不動産の査定額を把握して、もし売っても返済できないようならば、任意売却を検討するというのが、正しい順序だとおもいます！

 

不動産をご売却する際には是非、弊社へお任せください。